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房地产企业税收筹划要从三个层面进行。

2017-2-16 15:10:10 次浏览 来源:成都代理记账

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    去年开始,“营改增”可谓是来势汹汹,没有任何争议的事实是,近两年来,由于税源紧张,对房地产行业开展税务稽查的力度明显加大,特别是在全国范围内开展土地增值税清算工作的力度越来越大。


     在房地产企业成本构成中,税收成本与地价、建安成本居于前三位。如将税收成本与销售额挂钩,在预征阶段,营业税、土地增值税、企业所得税税负合计已达销售额的8%~12%。如果项目结束进行清算,则普遍在13%以上,一线城市在20%以上。


     由于房地产开发企业开发环节众多,拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等,每一项经济行为的发生都会涉及税金,同时产生税收筹划的空间。因此,房地产税收筹划必须结合以上各环节,进行系统地规划。


     税收筹划无处不在,整体系统的房地产税收筹划,必须综合立体地进行思考。税收筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程,在战略、经营和理财3个层面上,立体系统地进行思考和规划,绝不能仅仅狭义地在财务部的一亩三分地上开展。


1、战略管理层面的筹划


     从战略的高度规划,房地产税收筹划通常应考虑以下问题:

1) 股权架构与层次如何设计、安排,对未来财税会产生什么样的影响。

2) 成立项目公司还是不成立项目公司,用法人股东还是自然人股东。要不要关联。注册地点安排在哪里更合适。

3) 注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响。

4) 与政府如何合作和谈判。红线外市政支出如何计入项目成本。

5)土地方与资金方如何合作。不同形式拿地税负比较,怎样最低。

6) 如何合法增加拿地过程中的土地成本,例如拆迁成本。


2、经营管理层面的筹划


     从经营的角度规划,会涉及房地产公司经营的方方面面,税收筹划通常应考虑以下问题:

1)开发产品设计不同对企业税务的影响,比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库,酒店应占地大还是小。

2)商业和住宅比例。普通住宅与非普通住宅的比例。

3)各种合作合同从财税角度如何修改最合理。

4)报建形式、开发分期对税收的影响。

5)如何合法合理地增加工程成本。

6)促销方案与销售价格的制定对财税的影响。

7)卖毛坯房与精装修房的税收比较。


3、理财层面的筹划


     从理财角度规划,往往是财务部人员考虑,方向主要是从财务的一亩三分地出发,比如费用发生后计入什么会计科目可节税,用什么样的费用分摊标准对公司最有利,资金利息计算方法的选择,合并或分期清算的选择。


     如能事前从以上3个角度综合进行企业税务统筹划和规划,不仅可大大降低企业税负,而且可让公司在健康的轨道上前行。


     在具体的税收筹划实践中,特别建议房地产企业负责人高度重视,亲自参与到公司税务管理和税收筹划的实践中来,不能纯粹交由财务去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的分量,还是参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面,财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的分量越来越大,税收筹划必须从企业负责人开始,筹划空间才能更大,效果才能更明显。


     同时,房地产企业负责人一定要向国外同行学习,学会更多地借用外部税务咨询师的智慧。税收筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程,公司内部往往力量不足、资源不够、专业度不高。社会分工越来越细、越来越专业,越是有智慧的公司,越懂得利用专业机构的智慧。而且,是事前谋划,而不是到了事后仅靠人脉的“事后诸葛亮”。


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